כל הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד של נכס נדל"ן. אורך המקסימלי שלה היא עד 30 שנים בהתאם לרגולציה. בנוסף, ניתן לקחת יותר מהלוואת משכנתא אחת במקביל לצורך שיפוץ או מינוף נכס קיים ורכישת נכס נוסף אך בכל מקרה יחס ההחזר החודשי מכל ההלוואות המשכנתא לא יעלה על 40% מסך ההכנסה הפנויה של הלווים.

ניתן לקבל עד 75% מסכום העסקה (בהתאם לרגולציה ולנתוני הלווה). כמו כן, באם מדובר בהלוואת משכנתא ראשונה של הלווים, ניתן להשתמש במסלול "הלוואת זכאות". בנוסף, באם מדובר בתכנית מחיר למשתכן, ניתן לקבל תנאים עדיפים עוד יותר במימון העסקה.

משכנתא עבור דירה חדשה שנרכשה בעוד שהנכס הקיים עדיין לא נמכר. על פי חוק, יש למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים. בסוג משכנתא זה, ניתן לקבל עד 70% מימון מסך הרכישה בניכוי משכנתא קיימת (באם ישנה). בנוסף, באם קיים חוסר בהון עצמי לרכישת הנכס החדש, ניתן לקחת הלוואת גישור אשר תיפרע עם מכירת הנכס הקיים.

מבחינת החוק זהו נכס להשקעה ועליו ניתן יהיה לקחת משכנתא בעד 50% מסכום העסקה בניכוי משכנתא קיימת (באם ישנה). הלוואה זו ניתנת ללא תלות במספר הדירות שבבעלות הלווה.

שינוי תנאי ההלוואה באותו הבנק להוזלת המשכנתא על ידי החלפת מסלולים, שינוי ריביות או קיצור/הארכת תקופה. מחזור נעשה בדרך כלל כאשר הריביות בשוק ירדו או כאשר יש שינוי בהכנסות והוצאות הלווים ומכאן להגדיל או להקטין את ההחזר. בכל מקרה, מומלץ לבדוק אחת למספר שנים כדאיות למחזור ההלוואה כדי להתאים את ההלוואה אל המצב הנוכחי של הלווים וכן להפחתת ריבית ההלוואה עד מאות אלפי שקלים.

העברת המשכנתא לבנק אחר, במטרה לקבל תנאים טובים וזולים הרבה יותר של ההלוואה. הבנק החדש פורע את ההלוואה בבנק הקודם, והלקוח משלם מעתה לבנק החדש בלבד. במחזור חיצוני יש יותר סיכוי לקבלת תנאים טובים מאשר מחזור פנימי, בשל רצון הבנקים למשוך לקוחות חדשים. בדומה למחזור פנימי, מומלץ לבדוק אחת למספר שנים את כדאיות המחזור לצורך התאמת ההלוואה למצב הנוכחי של הלווים ולהוזלתה עד מאות אלפי שקלים.

תוכניות ממשלתיות המאפשרת לחסרי דיור ולמשפרי דיור לרכוש דירה חדשה מקבלן במחיר מוזל, בהתאם לתנאי זכאות ואזורי ביקוש. בניהול העסקה נדרש תיאום בין תנאי המכרז, לוחות התשלומים והמשכנתא. ברכישת דירה במסגרת תוכניות אלו, ניתן במקרים רבים לקבל מימון גבוה מ-75% מהבנק לרכישת הנכס, בניגוד לרכישת דירה מקבלן או יד שנייה.

רכישת דירה ישירות מהקבלן לפי מפרט ולוח תשלומים שנקבע בחוזה. ברוב המקרים, כספי ההלוואה מועברים לקבלן בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה, והמשכנתא מותאמת ללוח התשלומים. בעסקאות רכישה מקבלן, במקרים רבים הלווים משלמים בו זמנית גם שכ"ד וגם החזר חודשי על המשכנתא, ולכן יש לתכנן ולתאם בין מועד לקיחת המשכנתא לבין מועד כניסת הלווים לדירה. כמו כן, יש לשים לב כי על פי החוק, 40% ממחיר דירה ברכישה מקבלן שבשלבי בניה, צמוד למדד תשומות הבנייה.

הלוואה המיועדת לשיפוץ, הרחבה או שדרוג נכס קיים. גובה הכסף שניתן לגיוס להלוואת משכנתא עבור שיפוץ הנכס תלוי בהערכת שמאי על שווי הדירה לאחר השיפוץ, כלומר לא ניתן לגייס יותר מ75% משווי הבית לאחר השיפוץ שנקבע בהערכה בניכוי משכנתא קיימת (באם ישנה).

הלוואה המיועדת לבני 55 ומעלה, כנגד שיעבוד של נכס בבעלותם, או כנגד שיעבוד של נכס נרכש. גובה המימון הוא נגזרת של שווי הנכס וגיל הלווים, ככל שגיל הלווים גבוה יותר, כך אחוז המימון משווי הנכס גבוה יותר. אחוז המימון נע בין 15-50 אחוזים. ניתן לשלם על המימון בהלוואת בלון, גרייס חלקי או שפיצר. בעוד שהאחרון הוא הזול ביותר שכן הוא משולם באופן חודשי במיידי ואילו הבלון היקר ביותר כשהוא משולם כשאחרון הלווים נפטר על ידי יורשי הנכס כשגובה החוב לעולם לא יעלה על שווי הנכס.

זוהי למעשה עסקת מינוף של נכס קיים, כאשר ניתן לגייס עד 50% משווי הנכס + 200,000 ש"ח בניכוי משכנתא קיימת (באם יש). זו המשכנתא היחידה בה אין צורך בהון עצמי של הלווים שכן הנכס שבבעלותם ימושכן לטובת הבנק. בדרך כלל, תנאי הלוואה כזו, יהיו יותר יקרים מאשר בסוגי משכנתא אחרים.

הלוואת משכנתא הניתנת על ידי גופים שאינם בנקים: חברות ביטוח, קרנות מימון וגופים מוסדיים. לרוב, התנאים גמישים יותר ללקיחת משכנתא אך הריביות והעמלות יכולות להיות גבוהות יותר ובכך יקרות הרבה יותר בהשוואה לבנקים. משכנתא חוץ בנקאית מתאימה ללקוחות שצריכים הלוואת גישור מהירות על מנת להתמודד עם חובות או היסטוריית אשראי לא טובה, משקיעי נדל"ן, מסורבי בנקים, אנשים בתהליכים משפטיים של חדלות פירעון או לאחר פש"ר והפטר.

מסמך ראשוני מהבנק המאשר, בכפוף לתנאים, את גובה המשכנתא שניתן לקבל ואת ארבעת תמהילי ההלוואה המוצעים ללווים כאשר השלושה הראשונים קבועים על ידי הבנק ואחרון מותאם אישית על ידי הבנק או על ידי יועץ משכנתאות שבונה עבורכם.
האישור העקרוני מאפשר ללקוח לחפש נכס בידיעה מהי מסגרת המימון הזמינה לו ובעל תוקף של 24 ימים.
כלל אצבע: לא חותמים על עסקת רכישה ללא קבלת אישור עקרוני מהבנק!

היחס בין סכום הלוואת המשכנתא לבין שווי הנכס או מחיר העסקה (הנמוך מביניהם). לדוגמה: הלוואה של 750,000 ₪ על נכס בשווי 1,000,000 ₪ = אחוז מימון בגובה 75%.
כלל אצבע: ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך לרוב ההלוואה תהיה יקרה יותר!

חלקם של הלווים בעסקה לרכישת הנכס שלא באמצעות הלוואת המשכנתא. ככל שההון העצמי גבוה יותר, אחוז המימון נמוך יותר ותנאי המשכנתא בדרך כלל טובים יותר. ההון העצמי המינימלי לקבלת הלוואת משכנתא יהווה לפחות 25% מהעסקה למעט בעסקאות של תכנית "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה".
כלל אצבע: ככל שיחס ההון העצמי גבוה יותר בעסקה, בדרך כלל, תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר!

זהו סכום אותו הבנק נדרש על ידי בנק ישראל להקצות עבור כל הלוואת משכנתא. הקצאת ההון נועדה להבטיח את יכולתו של הבנק להחזיר את ההון שגייס במקרה שבו הלווה בהלוואת המשכנתא אינו עומד בתנאי ההלוואה.
סכום הקצאת הון הוא נגזרת של אחוז המימון וגובה הלוואת המשכנתא המבוקשת.למעשה, ככל שהקצאת ההון בהלוואה גבוהה יותר, כך מחיר הכסף בהלוואה יהיה יקר יותר, כלומר הקצאת ההון משפיעה באופן ישיר על גובה הריבית שמשלם הלווה.

ציון כלכלי המשקף את התנהלותו הפיננסית של הלקוח וכולל בין היתר: החזרי הלוואות, חובות לרשויות ותיקי הוצאה לפועל, חריגות ממסגרות אשראי, צ'קים חוזרים ועוד.
הבנק יכול על פי חוק נתוני האשראי משנת 2016 לדעת את ההתנהלות הפיננסית של הלווה, ובכך לאפשר בטיחות לשני הצדדים.
כלל אצבע: לקוח בעל התנהלות פיננסית לא תקינה יתקל בקושי רב יותר בקבלת משכנתא. מנגד, דירוג גבוה מעיד על התנהלות תקינה ומסייע לקבלת תנאים טובים יותר בהלוואה.

זהו תהליך מקצועי שבו נבחנות ההכנסות, ההוצאות, ההון העצמי, ההתחייבויות ארוכות הטווח והיעדים של הלווים, במטרה להתאים את גובה ההלוואה, אורך התקופה ואופי התמהיל ליכולת ההחזר ולתוכניות העתידיות של הלווים.

היכולת האמיתית של הלווים לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן, בהתאם להכנסות, הוצאות, התחייבויות קיימות ותכניות עתידיות. כושר ההחזר נמדד גם ברמת יחס ההחזר וגם באופי ההתנהלות בחשבון.

הכנסה פנויה היא כל הכנסה מיגיעה אישית כמו שכר, קצבאות לצמיתות, מזונות, הכנסה משכר דירה ועוד בניכוי התחייבויות ארוכות טווח מעל ל-18 חודשים כמו הלוואות, דמי מזונות, הסדרי חוב ועוד.
לדוגמה באם ישנה משכורת נטו בגובה 15 אלף ויש תשלום מזונות בגובה 2,500, הלוואת רכב בגובה 1,500, הלוואת אשראי בגובה 1000, אזי ההכנסה הפנויה היא 10 אלף.
חשוב לדעת: על בסיס ההכנסה הפנויה מחושב יחס ההחזר המקסימלי למשכנתא.

הכנסות שהבנק מכיר בהן לצורך חישוב כושר ההחזר, כגון משכורת קבועה מתלוש שכר, שומת מס לעצמאיים, פנסיה, קצבאות קבועות, מזונות והכנסות משכירות לבעלי יותר מדירה אחת. הבנק אינו מתחשב בהכנסות שאינן קבועות או שאינן מדווחות, כגון קצבאות זמניות, דמי אבטלה או הכנסות לא־מדווחות, לצורך חישוב ההכנסה הפנויה.

היחס בין ההחזר החודשי עבור הלוואת המשכנתא לבין ההכנסה החודשית הפנויה. בעוד הרגולציה והבנקים מאפשרים עד 40%, לא מומלץ לעבור מעל 35% ברוב המקרים על מנת להקל על תזרים המזומנים של הלווים.
כלומר באם הכנסה חודשית פנויה נאמדת ב15,000 ש"ח אזי רגולטורית ניתן להחזיר עד 6,000 ש"ח עבור המשכנתא כל חודש וכאמור על פי המלצה עד 5,250 ש"ח.

אדם קרוב משפחה מדרגה ראשונה ללווים אשר ישלם לפחות 20% מההחזר החודשי של ההלוואה כאשר אופן חישוב ההכנסה הפנויה של הערב המשלם הוא מחצית ההכנסה הפנויה שלו. כלומר אם הכנסתו הפנויה של הערב בגובה 10,000 אז לצורך חישוב יחס ההחזר, הכנסתו תעמוד על 5,000.
לרוב, הבנק ידרוש מהלווים ערב משלם באחד מהמקרים הבאים: כאשר ההחזר של הלווים בהלוואה אינו מספיק גבוה, היסטוריית האשראי של הלווה אינה מושלמת או היסטוריה תעסוקתית לא מספקת.

ניתן לקבל עד 75% מימון לרכישת מגרש, לשירותי בנייה או לשניהם יחד לפי הערכת שמאי. יחד עם זאת, בפועל הבנקים מעדיפים לאשר אחוז מימון קצת יותר נמוך בשל החשש מצד הבנק מחריגות בעלות הבנייה.

זהו מסלול מתוך תמהיל הלוואת המשכנתא הניתן בתנאים מועדפים מטעם המדינה, לזכאים בהתאם לניקוד שנקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון. מסלול הזכאות משולב בדרך כלל יחד עם משכנתא בנקאית רגילה. מסלול הזכאות ניתן תמיד בריבית קבועה צמודה למדד (קצ"מ), בתנאים מועדפים של הפחתה של עד 0.5% מהריבית הממוצעת למסלול לתקופה המבוקשת, ובכל מקרה לא יותר מ־3% בשנה. הלוואת זכאות ניתנת ללווים הנוטלים משכנתא בפעם הראשונה בלבד.

מענק חד־פעמי הניתן לזכאי מחיר למשתכן בהתאם ליישוב ולמרחק ממרכזי הביקוש כלומר בפריפריה ובאזורי עדיפות לאומית. המענקים בגובה 40,000/60,0000 ₪ ניתנים על ידי המדינה באמצעות כספי המשכנתא (דרך הבנק) ומועברים ישירות לקבלן.
המענק מופחת ישירות ממחיר הדירה או מהיקף המימון הנדרש כלומר המענק יכול לשמש כהשלמת הון עצמי עד לגובה של 40,000 ₪.

עמלה אשר נועדה לפצות את הבנק בגין הפסדים שיגרמו לו כתוצאה מהפירעון המוקדם של ההלוואה במצב שבו הריביות בשוק נמוכות מהריבית שבה נלקחה ההלוואה ובכך לפצות את הבנק על אובדן הרווח העתידי. העמלה תשולם במחזורי משכנתא או בפירעון חלקי או מלא של ההלוואה.
כלל אצבע: ככל שעמלת ההיוון גבוהה יותר כך הכדאיות למחזור גבוהה יותר בשל פערי ריביות גבוהים יותר.

הלוואה קצרה המאפשרת ללקוח להשלים את העסקה החדשה לפני קבלת הכספים ממכירת הנכס הקיים. ההלוואה נפרעת בדרך כלל עם קבלת התמורה ממכירת הדירה. הלוואות אלה נועדו בעיקר להשלמת ההון העצמי הדרוש כדי לקחת הלוואת משכנתא ולא כהלוואות בפני עצמן.

תמהיל ההלוואה מורכב ממסלול אחד או ממספר מסלולים בעלי סוגי ריביות שונים ולתקופות שונות, אשר יחד יוצרים את תמהיל המשכנתא. לכל תמהיל הלוואה יש ייחודיות משלו, ולכן קיימת חשיבות רבה להתאמתו לצרכים, ליכולות ולתוכניות העתידיות של הלווים. כמו כן, על פי בנק ישראל, לפחות שליש מכל תמהיל הלוואה חייב להיות בריבית קבועה.

ריבית היא מחיר הכסף שאותו אנו לווים מן הבנק. סכום הריבית בכל הלוואה מתווספת לסכום המקורי (קרן ההלוואה).
כל ריבית מורכבת משני חלקים: עוגן (כמה הכסף עולה לבנק) אשר קבוע לאורך המסלול בהלוואה ומרווח (התוספת או ההפחתה על מחיר העוגן) המגלם את טיב הלקוח וטיב העסקה והוא יכול להיות חיובי ושלילי.
למעשה ריביות המשכנתא מתחלקות לשתי קבוצות: קבועות ומשתנות כאשר לכל סוג ריבית מאפיינים ייחודיים לה.

מסלולים שבהם הריבית נשארת קבועה (צמודה למדד המחירים לצרכן או לא־צמודה) לאורך כל התקופה. ככלל, ריבית קבועה מספקת יציבות בתשלום החודשי אך לעיתים יקרה יותר בתחילת ההלוואה כאשר המשתנה העיקרי ביותר על גובה ריבית זו הוא תקופת ההלוואה. כמו כן, בריביות קבועות לא ניתן להינות מהורדת הריבית בשונה מריביות משתנות.
כאמור, על פי הרגולציה, לפחות שליש מהלוואה חייבת להיות ריבית קבועה.

כל הריביות שלא הוגדרו כריבית קבועה. המשמעות היא שאחת לתקופה, שהוגדרה מראש בתנאי ההלוואה, יכולה הריבית להשתנות (לעלות או לרדת). בדומה לריביות קבועות, יש משתנות צמודות או לא-צמודות. השינוי בריבית נקבע על פי סוג העוגן של הריבית, והוא יקבע את השינוי בנקודת הזמן. יש לזכור כי שני שליש מהרכב ההלוואה יכול להיות ריבית משתנה.
סוגים של ריביות משתנות הם: ריבית הפריים, משתנה כל X חודשים, מק"מ, יורבור ועוד.
לרוב, ככל שתקופת השינוי ארוכה יותר, כך הריבית תהיה גבוהה יותר.

ריביות הנקבעות בתנאי ההלוואה שסוכמו עם הבנק בלקיחת ההלוואה כאשר קרן ההלוואה (סכום הכסף שלווינו מהבנק) צמודה למדד המחירים לצרכן.
ריביות אלה גורמות לשינויים תכופים בקרן ההלוואה כאשר המדד עולה יתרת קרן ההלוואה גדלה וכאשר המדד יורד, יתרת קרן ההלוואה קטנה. יש לשים לב, כי לאורך זמן המדד מתמיד לעלות, אזי קרן הלוואה תעלה גם בהתאם. כתוצאה מכך, נוצרים מצבים בהם הקרן גבוה מהסכום המקורי או שהקרן פחתה מעט בלבד גם לאחר מספר שנים של תשלום המשכנתא.
בהשוואה לריביות לא צמודות, הריביות הצמודות נוטות להיות נמוכות יותר אך עם משך הזמן הן הופכות ליקרות יותר בשל ההצמדה למדד.

זהו כלי פיננסי סטטיסטי המייצג את גובה האינפלציה/דיפלציה במשק. המדד מתפרסם בכל 15 לחודש על ידי הלמ"ס ומבטא את עליות או ירידות המחירים של חודש הקודם על ידי הכללת 1700 מוצרים ושירותים. סך המדדים השנתיים מייצג את קצב האינפלציה השנתית.
כאשר מצמידים מסלול הלוואה למדד המחירים לצרכן, אין השפעה על הריבית במסלול ההלוואה, אלא ישירות על קרן ההלוואה שכאשר המדד עולה גם יתרת הקרן עולה וההפך. מסלולים צמודי מדד, חשופים לשינויים על בסיס חודשי, וכל שינוי במדד מוביל לחישוב מחדש של יתרת ההלוואה ולוח הסילוקין.

אלה מסלולי הלוואה (ריביות) שבהם ה"קרן" (סכום ההלוואה) לא צמודה למדד המחירים לצרכן, ובכך קרן ההלוואה לא מושפעת משינויי האינפלציה במשק. מסלולים אלו נוטים להיות זולים יותר בהלוואות ארוכות טווח מאשר ריביות צמודות מדד, בשל אותה חסינות מהאינפלציה שמגדילה ב "צמודות־מדד" את קרן החוב, למרות שהן מתומחרות גבוה יותר מריביות צמודות.
כמו כן, ריביות לא צמודות יכולות להיות בריבית קבועה כגון "ריבית קבועה לא צמודה", או בריבית משתנה כגון "פריים" ו־"משתנה לא צמודה כל X חודשים", אשר מבוססות על עוגני ריבית שונים כמו ריבית בנק ישראל ואג"ח.

ריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל בהתאם למצב האינפלציה והמשק.
ריבית בנק ישראל מתעדכנת 8 פעמים במהלך השנה ומשליכה על שוק האשראי, ההלוואה והחיסכון.
כמו כן, ריבית בנק ישראל משמשת בסיס לחישוב ריבית הפריים הנפוצה בהלוואות בכלל ובמשכנתאות בפרט וכן משפיעה על ריביות במשק כולו.

ריבית פריים מבוססת על ריבית בנק ישראל. הריבית על הלוואה זו משתנה ביחס ישיר ועם כל שינוי בריבית בנק ישראל.
ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל + תוספת בנקאית של 1.5% ויכולה להשתנות עד 8 פעמים בשנה, בהתאם להחלטות בנק ישראל לגבי גובה הריבית במשק.

צורת פריסת החזר ההלוואה לאורך זמן. הנפוצים הם:
• לוח שפיצר – תשלום חודשי כולל קבוע, כאשר חלק הקרן גדל וחלק הריבית קטן לאורך השנים. האופציה הטובה והזולה ביותר לטווח הארוך ולפיכך רוב ההלוואות בכלל הן בלוח זה.
• קרן שווה – החזר קבוע של קרן ההלוואה בכל חודש, כך שהתשלום הכולל גבוה יותר בהתחלה ויורד בהמשך. מתאים בעיקר להלוואות קצרות טווח (עד עשור) ולמשקיעי נדל"ן.
• גרייס חלקי - משלמים רק את הריבית בתקופת הגרייס, ובסוף התקופה קרן ההלוואה משולמת בלוח סילוקין מסוג שפיצר, ובכך ניתן להקל על תזרים המזומנים. הלוואה זו מתאימה כאשר קונים דירה מקבלן ולבינתיים משלמים שכר דירה עד שהבניין מוכן או שיש הוצאות אחרות גבוהות בתחילת ההלוואה.
• בלון – דחיית חלק מהקרן לסוף התקופה, לעיתים בשילוב עם מסלול אחר.

מס המוטל על רווח ההון שנוצר בעת מכירת נכס מקרקעין (השבח). מס שבח הוא מס שאינו משולם במקרה של שיפור דיור או דירה ראשונה/יחידה במקרה של בעלות על הדירה מעל ל-18 חודשים.

ישנם מספר קריטריונים לקבלת משכנתא כמו אחוז המימון בהלוואה, הון עצמי, תקופת ההלוואה, הכנסה פנויה ויחס החזר מקסימלי, התנהלות פיננסית תקינה בהווה ובעבר, תקינות הנכס ברמה המשפטית והתכנונית וביטוחי חיים ומבנה.
כמו כן, תקופת ההלוואה של הלוואת משכנתא לא תעלה על 30 שנים או עד גיל 75 של הלווים (כיום יש החרגה ענפה לגילאים מתקדמים יותר בשל העלייה בתוחלת החיים).

לקוחות שאינם מוגדרים כתושבי ישראל לצרכי מס. עבורם חלים כללים נפרדים בנושא משכנתאות. תושבי חוץ יהנו מאחוזי מימון נמוכים יותר עד 50% ודרישות מסמכים מחמירות.

כאשר מדובר בדירה שעברה בירושה, עד 50% בעלות בדירה כזו לא תחשב בעלות על דירה לצרכי מימון ומכאן יכול היורש לקבל מימון מקסימלי(עד 75%) ברכישת דירה נוספת.

רכישת נכס מקרוב משפחה. בעסקאות אלו הבנק ידרוש בדרך כלל שמאות מוקפדת על מנת לוודא שהעסקה משקפת את שווי השוק האמיתי של הנכס, ולא מחיר מופחת לצורכי משפחה בלבד. כמו כן, הבנק יבקש לוודא כי למוכר יש מקום מגורים חלופי על מנת להימנע ממצב של עסקה פיקטיבית, על ידי הסכם שכירות או אישור זכויות על נכס אחר.

בהנחה שלצד הרוכש את הבית אין דירה נוספת, מדובר ברכישת דירת מגורים יחידה ולכן אחוז המימון יעמוד על 75% משווי הבית, בניכוי יתרת משכנתא קיימת.

לדוגמה: אחד הצדדים רוכש מהצד השני את הבית שבו הם גרו, בשווי 2.7 מיליון ש"ח.
על הבית קיימת משכנתא בסך 1.25 מיליון ש"ח, המתחלקת בין שני הצדדים.

לכן:
חלק המשכנתא לניכוי:
סכום הלוואה מקסימלי:

בכל רכישת דירה (למעט רכישה מקבלן ומחיר למשתכן) הבנק יבקש הערכת שמאי מקרקעין שמוכר על ידי הבנק. השמאי בוחן עבור הבנק שלושה פרמטרים – תקינות התכנונית של הנכס, שווי השוק של הנכס (נטו לאחר הפחתות באם קיימות) וערך הכינון של הנכס (לצורך ביטוח המבנה).
למעשה, הבנק קובע את גובה הלוואת המשכנתא לפי השווי הנמוך ביותר מבין שווי על פי חוזי רכישה או שווי על פי שמאות.
כלומר, הבנק מסתמך על השמאות לצורך קביעת ערך הנכס ובכל מקרה לא יהיה ניתן לגייס סכום גבוה מהערכת השמאי לטובת הלוואת המשכנתא.

הלוואת משכנתא מחייבת בביטוח חיים וביטוח מבנה – סכום ביטוח החיים שווה לגובה הלוואת המשכנתא, וגובה הביטוח המבנה הוא ערך הכינון שקובע השמאי.
בעוד ביטוח החיים בהלוואת המשכנתא נועד להבטיח את פירעון המשכנתא על ידי חברת הביטוח במקרה של פטירת אחד הלווים, ביטוח מבנה נועד להבטיח כי במקרה של נזק למבנה יהיה כיסוי ביטוחי לתיקון הנזק על מנת לשמור על שווי הבטוחה של הבנק. ביטוח המבנה מבטח גם את בעל הנכס בכל מקרה של נזק למבנה (כמו פיצוץ בצנרת).

ביצוע שמאות לנכס לפני חתימה על חוזה או לפני לקיחת משכנתא, במטרה לוודא כי שווי הנכס תואם את מחיר העסקה, וכן לאתר מראש מגבלות תכנוניות או משפטיות העלולות להשפיע על המימון או על העסקה.

המדד משקף את השינוי החודשי בעלויות חומרי הגלם, השירותים ושכר העבודה בענף הבנייה. בעת עסקת רכישה מקבלן או בנייה עצמית, מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה. על פי החוק, 40 אחוזים ממחיר הדירה או מחצית מהחוב ( כאשר 20% ראשונים פטורים מהצמדה) של הקונה לקבלן ברכישת הדירה מחתימת החוזה צמוד למדד תשומות הבנייה.